Bouwen volgens LEAN

Strakke prestatieafspraken met de Gemeente Den Haag over de realisatie van 66 woningen maken dat Ceres projecten, de ontwikkeltak van woningbouwcorporatie Vestia, op zoek gaat naar een bouwmethodiek waarmee veel tijdwinst en efficiency valt te behalen. De keuze valt op het PCS-bouwconcept, in combinatie met een door Dura Vermeer Bouw Leidschendam geïmplementeerde bouwfilosofie die geheel is geënt op het uit Japan afkomstige LEAN. Het resultaat: de eerste woning wordt al na 107 dagen opgeleverd, 33 dagen eerder dan in een traditioneel verlopen bouwproces.

Het is oktober 2008 wanneer Dura Vermeer Bouw Leidschendam de opdracht gegund krijgt om aan de Zuidlarenstraat in Den Haag-West 66 woningen te realiseren. Bedrijfsleider Arthur van 't Hullenaar van Dura Vermeer Bouw Leidschendam merkt op dat moment fijntjes op dat ‘er veel moet gebeuren', wil Ceres op 31 december 2009 de woningen hebben opgeleverd. Op de locatie van dit herstructureringsproject, onderdeel van het project La Ligne, moeten op dat moment nog bewoners worden uitgeplaatst, flats worden gesloopt en nutsvoorzieningen worden omgelegd, verwijderd en opnieuw geïnstalleerd. Van 't Hullenaar: "Het slaan van de eerste paal is afhankelijk van deze werkzaamheden, iets waar wij als bouwer geen invloed op kunnen uitoefenen maar wat wel onze startdatum onder druk zet."

Enthousiasmeren
Conform de LEAN-filosofie wordt samen met ontwikkelingsmanager Hans Lijmbach en projectmanager Niels van der Vlist, beiden van Ceres projecten, het initiatief genomen om alle in het voortraject betrokken partijen - sloper, energieleveranciers, aannemer van bouw- en woonrijpmaken en riolering, telecombedrijf - bij elkaar te roepen en het gezamenlijke belang van snel starten en snel opleveren te benadrukken. Lijmbach: "Het is lastig alle partijen bij elkaar te krijgen, want je moet ze overtuigen wat het hen oplevert. Ze passen zich niet snel aan. Zij leiden normaal deze processen en laten zich moeilijk sturen. Uiteindelijk hebben we dit bereikt door te enthousiasmeren en duidelijk te maken wat de resultaten zijn van samenwerking in het realisatieproces", voegt Van 't Hullenaar toe.

Ondanks enige terughoudendheid in de eerste sessie, komen alle betrokkenen terug voor een tweede LEAN-sessie. Daarbij worden ze uitgedaagd om gezamenlijk de planning te maken van hun werkzaamheden. Belangrijk daarbij is geweest dat de juiste mensen aan tafel zitten en dat ze zich bewust worden van hun verantwoordelijkheid voor elkaars werkzaamheden. Van der Vlist: "Zet de mensen bij elkaar die weten hoe het moet en hoe het werkt, mensen die elkaar aanvullen. Je moet openstaan voor elkaars problemen en mogelijkheden."

Van 't Hullenaar, Lijmbach en Van der Vlist slagen erin het commitment te krijgen van de groep om zich in te zetten voor het gezamenlijk belang en hun werkzaamheden onderling te stroomlijnen. Van 't Hullenaar: "Dat commitment, die bereidheid heeft er ook voor gezorgd dat je je in het proces wat minder formeel opstelt als een keer de planning niet helemaal wordt gehaald. In plaats van een partij direct maar aansprakelijk te stellen, ga je volgens de LEAN-filosofie juist kijken of je zo'n partij kan helpen. Immers het is ook in jouw belang dat deze partij kan doorgaan met zijn werkzaamheden."

Eerste woning opgeleverd
Aanvankelijk was het de bedoeling om in januari 2009 te kunnen starten met de bouwwerkzaamheden. Echter door organisatorische problemen bij één van de betrokken partijen is dit februari geworden. Van 't Hullenaar: "In de traditionele situatie hadden we met veel geluk pas rond 1 april kunnen starten met de bouwwerkzaamheden. Met die startdatum haal je de oplevering van 66 woningen voor 31 december niet. Daarnaast betekent het niet nakomen van afspraken door één van de partijen vaak dat het project achter komt te lopen in tijd en je projectduur uitloopt."

Tijdens de bouw zelf wordt gewerkt volgens een LEAN-planning, een wijze van het organiseren van het bouwproces hetgeen Dura Vermeer Bouw Leidschendam al eerder heeft toegepast op andere projecten. Hiermee wordt veel tijdwinst geboekt in combinatie met de tijdwinst in het ontwikkeltraject van het PCS-bouwconcept. Samen met de bouwpartners (co-makers en onderaannemers) is gezamenlijk de planning gemaakt en zijn de werkzaamheden op elkaar afgestemd. Het resultaat is dat op 09-09-2009 de eerste woning is opgeleverd en dit op de bouwplaats is gevierd met een barbecue. Van 't Hullenaar: "Bij de contract- ondertekening op 13 oktober 2008 zeiden we voor de grap dat deze datum een mooie dag zou zijn om de eerste oplevering te doen. Ceres heeft die grap opgepikt en gezegd 'dan houden we jullie er ook aan'. Daarin zijn we mooi geslaagd. Het moment hebben we op de bouwplaats gevierd met een barbecue."

Bouwen naar wens van de koper
Naast het afstemmen van de verschillende werkzaamheden had het bouwen volgens de LEAN-filosofie nog meer voordelen. Door met alle betrokkenen, zo'n dertig in totaal van opdrachtgever tot kopersbegeleiding, in een vroegtijdig stadium om de tafel te gaan zitten, konden knelpunten worden getackeld en kon er worden meegedacht met de projectontwikkelaar. Van der Vlist: "Dura Vermeer heeft met ons meegedacht hoe wij de verkoop van een woning kunnen stimuleren door tijdens de bouw al opties in te bouwen. Dat kost iets extra's, maar het kan helpen een potentiële koper over de streep te trekken om de woning te kopen. Kopers worden kritischer, het wensenlijstje wordt groter en dankzij LEAN Bouwen zijn wij beter in staat om aan die wens te voldoen. Dat terwijl het vroeger was: ‘dit is het, graag of niet'. Dat kan zeker in deze huidige economische tijden niet meer."

Medio 2008 is Dura Vermeer Bouw Leidschendam, met een presentatie aan alle medewerkers, formeel gestart met de implementatie van LEAN Bouwen. Inmiddels worden onderdelen van LEAN Bouwen op alle projecten van Leidschendam toegepast zowel in de voorbereidingsfase als in de uitvoeringsfase. Ook is de organisatiestructuur afgestemd op de LEAN-filosofie. Steeds meer medewerkers worden getraind in het toepassen van de LEAN-principes in hun dagelijkse werkzaamheden.